Недвижимость у всех на слуху. Покупка недвижимости является довольно распространенным способом сбережения средств. Покупка недвижимости в ипотеку является самым распространенным способом обзавестись жильем. Нередко самые обычные люди даже занимаются наращиванием капитала, инвестируя в новостройки на этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи. Сегодня я хочу рассказать о варианте использования недвижимости, который многие упускают из виду, о варианте использования недвижимости с целью получения пассивного дохода от сдачи её же в аренду.

Подбор объекта

Подбирать недвижимость нужно в районе, в котором прослеживаются тенденции стремительного роста. Я буду рассматривать выбор объекта на примере одного из районов Подмосковья. Мы собираемся покупать квартиру с целью последующей сдачи её в аренду, поэтому для нас интересны те же квартиры, которые были бы интересны нашим потенциальным квартиросъемщикам.

Расположение

Главный критерий квартиросъемщика — транспортное удобство. Иными словами — рассматриваем объекты, находящиеся вблизи к железнодорожной станции. Большинство людей, живущих в ближайшем Подмосковье, работают при этом в Москве. Дороги в Москву с утра стоят, так что единственный стабильный способ добраться до города с утра — поехать на электричке. Из этого следует, что квартиры вблизи станций будут гораздо популярнее, чем те, от которых до станции идти 20 минут. Эти 20 минут очень важны, так как в среднем жители Подмосковья проводят в дороге не меньше трех часов в день.

Ценовой сегмент

Главный критерий для нас, как для инвесторов — максимизация прибыли. Это обозначает, что нам нужно купить квартиру как можно дешевле, а сдавать её как можно дороже. Следовательно, нам интересны однокомнатные квартиры и маленькие студии, так как их стоимость, а также стоимость аренды на них, растет сильнее в процентном соотношении, нежели у многокомнатных квартир с большим метражом. К тому же, сдать однокомнатную квартиру будет гораздо проще, нежели двухкомнатную, потому что однокомнатная квартира дешевле обходится и квартиросъемщикам. А цена на аренду для тех, кто снимает жилье в ближайшем Подмосковье, очень часто является определяющим критерием при выборе. Гораздо более важным, чем метраж.

Новостройки или вторичный рынок?

Новостройки. Они обладают большим потенциалом роста даже после завершения строительства, так как обычно вокруг них разрастается инфраструктура. Это влечет за собой как рост стоимости на наше имущество, так и рост стоимости арендной платы в этом районе.

Если идти по пути максимизации прибыли, можно рассматривать также вариант покупки квартиры в ещё строящемся доме, за 3-9 месяцев до окончания строительства. Иногда цена на такие объекты настолько привлекательна, что подождать несколько месяцев становится выгоднее, чем купить квартиру в готовом доме и сдать её уже через месяц, после быстрого ремонта.

Покупка квартиры на стадии строительства выгодна ещё и тем, что на ранней стадии можно успеть купить самые лучшие объекты, а значит выгодные по цене и удобные по планировке.

Ремонт и перепланировка

Напомню, что наша цель — сдавать купленную в ипотеку квартиру и получать с этого пассивный доход, перекрывающий платеж по ипотеке. Повисший в воздухе вопрос — как можно получать доход, если платеж по ипотеке обычно примерно равен или даже больше стоимости аренды этой же квартиры?

Разбиваем квартиру на две

Ответ простой — мы делаем перепланировку, разбиваем одну квартиру на 2 студии. Так, чтобы у каждой был отдельный вход, отдельное окно, отдельный санузел и отдельная кухня. После этого сдаем 2 квартиры-студии отдельно друг от друга.

Студии площадью от 10 до 20 метров — вполне удобный и практически самый дешевый вид жилья. Не поймите меня неправильно, в моей текущей ситуации я не стал бы жить в студии площадью 10 метров. Но если бы я только-только приехал в Москву из другого города, чтобы учиться или работать — я рассматривал бы и такие варианты. Спрос на такие квартиры есть, а для нас это главное.

По цене этот вариант не сильно отличается от аренды комнаты, но имеет огромное преимущество: в квартире-студии вы отделены от соседей. Если однокомнатную квартиру мы могли бы сдавать за 20000 рублей, то две студии, сделанные из этой же квартиры, мы сможем сдать по 15000, что в сумме даст нам 30000 рублей, а разница — 10000 рублей — это над пассивный доход.

Нужно ли разрешение на перепланеровку?

В новой версии Жилищного Кодекса получение разрешения на перепланировку является строго регламентированной процедурой. Там четко описано что можно и что нельзя делать при перепланировке. Например, нельзя сносить несущие стены, и нельзя размещать санузлы над жилыми помещениями. Если соблюдать правила — проблем с получением разрешения не будет.

Получение разрешения может затянуться, но в России довольно много вещей делаются задним числом. И не стоит забывать, что у нас половина населения живет в переделанных квартирах без всякого разрешения.

Делаем дешевый ремонт

Главный критерий подхода к ремонту — его стоимость. Делаем быстро и дешево. Перед тем, как нанимать бригаду, убеждаемся, что подписали контракт, который ограничивает наши риски от того, что ремонт затянется. Например, можно предусмотреть штраф за каждый день срыва сроков.

Делаем просто: не равняем стены, не вешаем подвесные потолки, красим стены вместо поклейки обоев, закупаем дешевые стройматериалы через интернет, покупаем обычный унитаз вместо итальянского. Ремонт не должен выйти по стоимости дороже, чем 10% от стоимости квартиры. Не сравнивайте цены на инвесторский ремонт и на ремонт «для себя», это совершенно разные виды ремонта.

Поиск квартиросъемщиков

Учитывая, что наши квартиры-студии находятся близко от станции и доступны по цене — спрос будет всегда. К тому же, на рынке аренды жилья услуги риэлторов оплачиваются квартиросъемщиками, так что вы можете подключить к процессу сдачи квартиры несколько разных риэлторов. Учитывая совокупность перечисленных факторов, эти квартиры-студии вряд ли когда-нибудь останутся без жильцов.

Примерный расчет

Перейдем к самому интересному — попробуем посчитать доходность от такой инвестиции. Примерные цифры выглядят так:

  • Первоначальный взнос: 200 000 рублей
  • Сумма кредита: 1 800 000 рублей
  • Срок кредита: 30 лет
  • Ежемесячный платеж: 20 000 рублей
  • Метраж квартиры: 30 квадратных метров
  • Покупаем объект за 6 месяцев до окончания строительства (это стоит для нас 120000 рублей)
  • Делаем ремонт за 200 000 рублей (ещё один месяц простоя стоит 20000 рублей)
  • Сдаем каждую из студий по 15 000 рублей в месяц (получаем доход 30000 рублей в месяц)
  • Общие расходы: 200+200+120+20 = 540 000 рублей
  • Положительный денежный поток в результате сделки: 10 000 рублей в месяц

Стоит также упомянуть, что в результате сделки мы приобретем актив, пассивный доход от которого будет расти. Стоимость аренды растет примерно на 10% в год, а это значит, что ваш денежный поток от этой сделки будет увеличиваться на 10% в год.

1й год 2й год 3й год 4й год 5й год
Платеж по ипотеке (в мес) 20000 20000 20000 20000 20000
Доход от аренды (в мес) 30000 33000 36500 40000 44000
Денежный поток (в мес) 10000 13000 16500 20000 24000
Денежный поток (в год) 120000 156000 198000 240000 288000
Годовая доходность в % 22.2% 28.9% 36.6% 44.4% 53.3%

Общий доход с инвестиции за 5 лет примерно составит чуть больше 1 000 000 рублей или 185% от первоначального взноса.

Дополнительные бонусы

Стоимость вашей квартиры будет расти, а долг перед банком будет уменьшаться. Москва стала экономическим центом, поэтому регионы вокруг неё неизбежно будут развиваться. Численность населения постоянно растет как в Москве, так и в области. Вследствие этого цены на недвижимость тоже растут, так как растет спрос, а предложение только уменьшается. Скорее всего, цены на недвижимость будут продолжать расти. Я не могу этого гарантировать, но я вижу текущие тренды и верю в них.

Завершение сделки

Сценарий выхода здесь не предусмотрен. Для начинающего инвестора пассивный денежный поток куда более важен, чем единовременная выгода. Этот актив можно будет продать тогда, когда денежный поток от него станет для вас слишком маленьким, чтобы тратить на управление этим активом несколько дней в год.

Самый простой вариант дальнейшего развития — использовать свою недвижимость как залог под заключение новой, более выгодной сделки. Если все-таки рассмотреть продажу актива, то спустя 10 лет стоимость квартиры должна будет подлететь в цене примерно в 2 раза, и будет стоить 4000000 рублей. Если верить кредитному калькулятору, то спустя 10 лет наш долг перед банком составит 1700000. Да, за 10 лет мы выплатим всего 100 000 рублей основного долга, и это нормально. Таким образом, если вам понадобятся деньги, они будут у вас в запасе. Всегда ваши 2300000 рублей. Это и есть финансовая независимость.