Продолжая тему инвестирования в покупку квартиры для дальнейшей ее сдачи в аренду, основные принципы которой я изложил в статье «Как купить недвижимость и получить пассивный доход?«, я решил более подробно остановиться на процедуре получения ипотеки, так как именно этот процесс может стать главной причиной задержки воплощения проекта. По ипотечным программам в сети можно найти много информации, как на сайтах банков, так и в статьях на тематических порталах. В моем блоге, например, есть опус «Способы сэкономить на ипотеке«, основная цель которого — помочь вам взять ипотеку максимально дешево. Сегодня я зайду дальше, я расскажу о том, какие факторы надо учитывать, чтобы заработать на ипотеке.

Определите цель

Залог успешного результата — правильно поставленная цель. Наша цель — получить одобрение по ипотеке с целью инвестирования в недвижимость. Исходя из цели — нам подойдут любые варианты займов, соответствующие следующим критериям:

  1. Максимально возможная длительность срока возврата займа. Чем он больше, тем меньше наш ежемесячный платеж, и тем больше наша ежемесячная прибыль от аренды.
  2. Минимальный первоначальный взнос. Чем он меньше, тем меньше наших денег будут участвовать в сделке, тем больше будет наш ежемесячный доход в процентном соотношении.
  3. Минимально допустимый ежемесячный платеж. Следствие пункта 1.

Для увеличения шансов получения ипотеки и нам нужно подавать заявки сразу в несколько банков, которые аккредитовали интересующие нас объекты недвижимости.

Не бойтесь отказов по заявкам

Существует расхожее мнение, что одновременная подача большого количества заявок или получения отказов даст негативный результат и каким-то образом повлияет на решение отдельно взятого банка. Это миф.

Банк это кредитная организация, которая зарабатывает, выдавая деньги в долг. Выдача кредитов — это их бизнес. Чем больше кредитов они выдадут — тем больше заработают. А вот то, что происходит у конкурентов, им совершенно не интересно. Поэтому одобрение или отказ в одном банке никак не влияет на принятие решения в другом.

Ещё одно выгодное для нас следствие заключается в том, что вы не просите деньги у банка, а рассматриваете возможность заключить с банком взаимовыгодную сделку, в случае, если вас устроят все предлагаемые банком условия. Нет, я серьезно, множество банков готовы будут побороться за возможность выдать вам кредит. Поэтому не стесняйтесь и смело обсуждайте с представителями все условия предложенной вам сделки.

Стандартные требования часто корректируют индивидуально под каждого клиента, поэтому, вполне возможно вам удастся извлечь дополнительную пользу и сократить свои расходы, например, уменьшив сумму начального или ежемесячного взноса, при этом сохранить параметры важных аспектов, таких как, общий период погашения задолженности или оплата дополнительных услуг.

Получите одобрение заранее

Несмотря на то, что практически все банки создают обширную рекламу своих продуктов для привлечения клиентов и буквально настаивают на том, чтобы вы пришли и взяли у них кредит по неимоверно выгодным условиям в считанные секунды, на деле все оказывается немного сложнее.

Далеко не все заявки по ипотеке получают утвердительный ответ. В нашем случае любое промедление в привлечении финансирования может спровоцировать убыточность сделки. То есть, чем дольше мы получаем кредит — тем позднее начнем получать прибыль, а возможно и стоимость объектов за это время успеет вырасти. Поэтому одобрение по ипотеке всегда лучше получать заранее, и сразу в нескольких банках.

Стандартный период, на протяжении которого действует одобренное решение банка, составляет около 3 месяцев. Именно столько времени у вас будет на то, чтобы воспользоваться деньгами банка уже после того, как они фактически будут лежать у вас в кармане. После получения одобрения вы сможете со спокойной душой приступать к выбору объекта недвижимости. Критерии и нюансы выбора объекта я излагал в статье «Как грамотно выбрать объект недвижимости?«.

Подтвердите свой доход

Главное что интересует банк при рассмотрении вашей заявки — это ваша платежеспособность. Этот показатель складывается из нескольких критериев, по каждому из которых обязательно будет выполнена тщательная проверка. Поэтому, чем прозрачнее и полнее объем предоставленной вами начальной информации, тем более вероятен положительный результат по вашему запросу, и тем меньше потребуется времени на его рассмотрение. Подтверждение дохода поможет вам получить финансирование без проблем и на максимально выгодных условиях.

Далеко не все сегодня получают зарплату официально. Банки это понимают и закрываю на это глаза. То есть, даже в случае отсутствия официальной белой зарплаты вы сможете получить кредит, правильно предоставив сведения о своем реальном доходе для банка. Документы, которые банк может рассматривать, это:

  • Стандартная справка 2-НДФЛ, которая выдается на предприятии, где вы работаете в случае официального оформление о трудоустройстве;
  • Справка по форме банка, в которой могут быть включены данные о ежемесячном получении денег за работу или о другой регулярности дохода;
  • Справка в свободной форме на бланке предприятия с соответствующими подписями и мокрой печатью — в этом случае проверка осуществляется только в виде личного подтверждения данных работодателем при связи с ним по указанным контактным данным.

Способ подтверждения дохода очень слабо влияет на условия кредитования, тем не менее 2-ндфл является наиболее предпочтительной.

Создайте кредитную историю

Пустая кредитная история сделает вас темной лошадкой в глазах банка. Если вы не имели дел с кредитами, и вдруг сразу пришли за ипотекой — вам с большой вероятностью откажут.

Чистая и длительная кредитная история сама по себе является залогом успешного сотрудничества с банками. Чем больше денег вы берете, тем более ценным клиентом для любого банка вы являетесь. Если на вашем счету уже десяток-другой закрытых кредитов, банки будут выстраивать очереди для того, чтобы дать вам денег.

Поэтому, если до настоящего момента у вас не представилось случая воспользоваться услугами потребительского кредитования, кредитных карт или других видов временного финансирования, обязательно исправьте это положение. Возьмите небольшой кредит и своевременно его верните по всем правилам или ранее указанного срока.

Дайте банку гарантии

Оформление ипотеки — это не просто получение денег на личные определенные нужды, а своеобразный вид делового сотрудничества. Поэтому, естественно, что каждая сторона договора ищет для себя наиболее выгодное соотношение условий. Наличие гарантий для банка — залог их успешной деятельности. В этом отношении можно выделить два основных аспекта — личные вложения в проект и предоставление в виде дополнительного обеспечения подходящего имущества.

Для нашей схемы идеальным является вариант с 0% первоначального взноса. Такие предложения существуют, но отдельной категорией на рынке. В них присутствует обязательный залог, обязательное поручительство, завышенная процентная ставка и минимальный срок возврата займа. Кроме этого, подобные заявки обрабатываются с особым усердием службой безопасности банка, что повышает шанс отказа даже для самых добросовестных заемщиков.

Стандартным размером первоначального взноса является 10% от стоимости квартиры. Наличием собственных вложений в дело вы вселяете надежду своему кредитору в рентабельности такой сделки, подтверждая свои намерения и платежеспособность. Многие, особенно крупные банки, часто могут просить первоначальный взнос 20, 30 или даже 40% от стоимости квартиры, поэтому для нас важно изначально отобрать только те банки, в которых размер первоначального взноса минимален.

Подготовьтесь к ответам на вопросы

Предметом вашего общения с сотрудником банка станут такие показатели, как ваш возраст, семейное положение, образование и прописка. Перечисленные пункты влияют на многое, поэтому опишу каждый по отдельности.

Возраст заемщика

В теории, кредит можно получить с 18 лет до 60 лет. На практике, самый кредитный возраст — с 25 до 30 лет. В эти годы вы набираете багаж кредитов, который будете тащить с собой по жизни (если конечно не научитесь инвестировать).

Максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита должен быть не более 60 лет, хотя некоторые структуры, например, тот же Сбербанк, продлевают это ограничение до 75 лет. Но это не означает, что вы можете взять кредит в 60 или 75 лет. Расчет производится таким образом, чтобы последний платеж по договору вы осуществили не позднее даты наступления указанного возраста.

Мы ищем именно варианты с наиболее длительным возможным периодом погашения долга. Поэтому, ориентируйтесь на свой возраст и сопоставьте его с максимально допустимым сроком погашения в конкретном банке: 20 или 30 лет — наши варианты. Если найдете больше, обязательно детально рассмотрите другие условия — если они приемлемы, выгода очевидна.

Место регистрации

Место постоянной регистрации также служит предметом внимания для банка. Ваша прописка должна быть в поле досягаемости банка, то есть, в идеале — не просто в том же городе, а в близлежащем к офису районе. Таким способом кредитная структура дает себе некий бонус в виде легкого поиска вашей личности в случае перебоев с платежами.

Если вы прописаны в другом месте, укажите банку на то, что после приобретения финансируемого объекта, вы будете прописаны на этой жилплощади.

Семейное положение и образование

Чтобы подтвердить вашу надежность и извлечь из этого максимальную выгоду для финансирования вашей инвестиционной идеи, обязательно укажите свое семейное положение в случае стабильного брака и наличие высшего образования. Принято считать, что люди, имеющие документ о присвоении определенной профессиональной квалификации, отличаются большей организованностью, находчивостью и ответственностью к взятым обязательствам. Такие же факторы заставляют принимать решение в вашу пользу, если вы семейный человек с детьми. Кроме того, в этом случае, супруг или супруга рассматриваются в качестве созаемщика или поручителя.

Проявите заинтересованность

Свою заинтересованность, правильный подход к сделке и осведомленность вы сможете показать единственным способом — грамотно поставленными вопросами. Приведу перечень тех, которые помогут вам более четко понять все условия оформляемого соглашения. При этом ваша уверенность и подготовленность скажется благоприятным образом на вашей репутации и исключит навязывание дополнительных опциональных услуг:

  1. Какой точный срок рассмотрения заявки? Длительность стандартного периода я уже указал выше, но это время может варьироваться в зависимости от конкретных условий вашего предложения для банка.
  2. Какие существуют дополнительные сборы и их размер? В эту категорию относятся такие платежи, как аренда ячейки, обналичивание средств, услуги нотариуса, регистрация договора ипотеки, оформление права собственности на квартиру, оценка покупаемой недвижимости, услуги по страхованию.
  3. С какими страховыми компаниями работает банк? Согласно действующему законодательству, кредитор имеет право на страхование своей жизни, здоровья и имущества в выбранной им лично организации. Но многие банки игнорируют такое предписание, навязывая «свою» страховую с более высокой стоимостью услуг в качестве единственно возможного варианта.
  4. Можно ли вносить платежи по кредиту безналичным способом через другой банк? Этот вопрос — один из наиболее важных, от правильности принятого решения во многом зависит уровень дополнительных расходов. Кроме того, в период выплачивания ссуды, вполне могут возникнуть ситуации, при которых вы не сможете осуществить платеж в срок в отделении выбранного банка. Уточните особенности проведения платежа через другие структуры, в частности, размер комиссии, перечень банков-партнеров и реквизиты.
  5. Существует ли возможность рефинансирования? Эта относительно новая услуга позволяет вам спустя некоторое время произвести переоформление договора на новых, более выгодных условиях этого или другого банка. Обязательно уточните, существует ли такая услуга в этой компании и каковы ее условия.
  6. Что происходит при невыплате платежа? Естественно, вы не собираетесь отказываться от своих обязательств. Но никто из нас не застрахован от форс-мажорных обстоятельств. Поэтому, этот вопрос задать стоит, чтобы понимать точнее политику банка. Нередко в случае уважительной причины, возможно приостановление действия договора, то есть, кредитор некоторое время ожидает вашего финансового восстановления, не взымая при этом дополнительные штрафы.

Держитесь уверенно

После подготовки списка документов и назначения встречи с представителем банка, обязательно подготовьте себя морально. В этом отношении, в первую очередь уясните тот факт, что вы не милостыню просить идете, а предлагать банку взаимовыгодную сделку. Держитесь уверено, спокойно, без предвзятости, и ни в коем случае не заискивайте перед представителем банка. Помните, вы — потенциальный партнер!

В отношении внешнего вида также отмечу несколько полезных рекомендаций. Ваш облик должен расположить представителя банка к общению на равных и вызывать личное доверие к вам, как к потенциальному рентабельному клиенту. Поэтому, чрезмерные усилия показаться краше и богаче, чем вы есть на самом деле, излишняя напыщенность, скорей вызовут подозрения в вашей правдивости, также в отношении всех предоставленных вами данных. «Пляжный наряд» или другие подобные варианты станут признаком вашего неуважения к предполагаемому партнеру, соответствующим будет и отношение кредитора к вам. Беспроигрышное решение — костюм, стиль которого полностью отвечает правилам неформального делового дресс-кода.

Помогут ли ипотечные брокеры?

Все основные нюансы выбора ипотеки и корректирования предложений банка я изложил. Остался один вопрос, которым задаются многие, при покупке недвижимости, сделать все самому или доверить процесс брокеру?

На ситуацию можно посмотреть с разных сторон. Если вы уверены в своих силах и платежеспособности — обращение за помощью к посреднику будет излишним. Стоимость одобрения по ипотеке в Москве и области у ипотечных брокеров может составить от 1 до 5% от цены недвижимости.

Если у вас сложная финансовая ситуация и вы уже получили несколько отказов по ипотекам от разных банков, оптимальным вариантом станет привлечение к процессу третьих лиц, которые будут являться вашим представительством перед банком.

Если вы приобритаете сразу несколько объектов, вы практически вынуждены будете обращаться к ипотечным брокерам, просто чтобы сэкономить себе время на беготню по банкам. Однако, обязательно выбирайте брокеров, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке, как истинные профессионалы своего дела.

Выводы

Если вы внимательно ознакомитесь со всей предложенной вашему вниманию информацией, сделаете правильные выводы и тщательно подготовитесь перед встречей с сотрудником банка, следуя всем вышеперечисленным простым рекомендациям, вероятность быстрого получения одобрения по ипотеке значительно увеличится.

Удачи вам и побольше одобрений по ипотекам!