Реализация идеи по инвестированию в недвижимость для дальнейшей её сдачи в аренду – задача довольно кропотливая. Потребуется не просто внимательность, а особая прагматичность на каждом этапе, чтобы получить действительно задуманный результат. В первую очередь это относится к выбору самого объекта. Учитывая тот факт, что список застройщиков в Москве сегодня достаточно внушительный, оптимальный принцип – отсеивание тех, которые не подходят по тем или иным критериям.

Содержание

Весь процесс выбора квартиры условно разделим на 2 основных этапа:

  • Определение подходящего застройщика;
  • Выбор конкретного объекта недвижимости.

В каждом из них можно определить целый ряд различных нюансов, изложить которые в рамках одной статьи просто невозможно. Поэтому, я отмечу ниже возможные более сложные проблемы с детальным планом их выявления, что поможет вам контролировать риски при инвестировании.

Почему первичное жилье лучше?

Коротко я уже изложил в своей предыдущей статье «Как купить недвижимость и получить пассивный доход?»  причины, по которым приобрести подходящий объект у застройщика более рентабельно, чем на вторичном рынке. Помимо финансовой выгодности отмечу и тот факт, что воплотить идею по перепланировке жилья, в частности по его разделению на две отдельных площади, значительно проще в той ситуации, когда не придется переделывать предыдущий ремонт. При этом, нынешние апартаменты, как правило, сдаются в эксплуатацию с финишной отделкой стен, потолков и полов, и установленными качественными окнами, то есть, при таком подходе существенная экономия на стадии будущего ремонта гарантирована. Кроме того, размеры современных квартир значительно больше, а соответственно и возможностей изменить структуру жилья.

Рейтинг – верить или нет?

Несмотря на то, что многие организации занимаются не реальной статистикой, а исключительно коммерческой деятельностью в этом направлении, то есть, определенные позиции буквально заранее проплачены, все же доверять некоторым официальным источникам стоит. В любом случае, не лишним будет ознакомиться с подобным списком и почерпнуть некоторую полезную информацию вначале хотя бы для того, чтобы быстрее для себя определить достойные компании, из которых в дальнейшем делать выбор в пользу одной.

В таких рейтингах непременно контролируется количество сданных в эксплуатацию объектов, а также публикуется количество просрочек за период деятельности и общая ее продолжительность.

Приведу несколько примеров:

  • На этом сайте приведен перечень застройщиков по их рентабельности, с указанием количества просрочек, а также выделен отдельно список тех компаний, которые отметились на рынке наиболее длительными задержками.
  • Здесь можно не только просмотреть список застройщиков, но и получить контактную информацию, а также узнать о типе возводимых зданий и расценки на жилье.
  • Тут выделены все крупные застройщики по Москве и Подмосковью по степени их надежности за последние 2 года. Помимо контактной информации приведен также перечень сданных в эксплуатацию новостроек каждой отдельной компании.

Как происходит формирование стоимости квартиры?

Существует довольно много факторов, по которым происходит ценообразование недвижимости. Все их включать в эту статью не имеет смысла — это отдельная тема, поэтому выделю лишь те, которые непосредственно важны для нашей ситуации:

  1. Спрос потребителей. Этот показатель определяет более популярные направления строительства и их стоимость — чем он выше, тем соответственно и выше цена.
  2. Количество аналогичных предложений на рынке. Уникальные проекты стоят, как правило, намного дороже стандартных решений, которые предлагают различные компании с теми или иными отличительными нюансами.
  3. Среднерыночная стоимость — один из определяющих факторов при установлении стоимости конкретного объекта, обусловленный тем, что недвижимость в основном строится для последующей продажи с целью окупить затраты. Если сроки ее реализации растянутся на неопределенный период, то соответственно и выгода полученная значительно позже будет по своей себестоимости намного ниже. Поэтому, многие застройщики и инвесторы придерживаются оптимального варианта снижения стоимости для ускорения процедуры продажи объекта.
  4. Расходы застройщика. В эту категорию относятся не только все расходные материалы, но и стоимость обслуживания необходимого оборудования и оплата окладов нанятых подрядчиков. Учитывая тот факт, что чрезмерные расходы вряд ли удастся окупить в полном объеме, каждая компания при составлении проекта обязательно предпринимает все меры по снижению расходов при сохранении качественных показателей недвижимости.

Если вас все же увлекла эта тема, и вы решили полностью вникнуть во все детали, в доступной и интересной форме изложен материал по этой теме здесь.

В порядке ли документы?

Следующий этап – проверка стандартного списка документов:

  • Устав компании;
  • Регистрация юрлица, в том числе с информацией о пребывании в стадии банкротства;
  • Лицензия на строительство;
  • Декларация проекта;
  • Свидетельство о госрегистрации права собственности застройщика на участок под строительство либо договор аренды такой территории;
  • Выписка из ЕГРЮЛ, всю информацию об официальном получении которой можно получить, например, здесь.

Все эти документы обязательно должны соответствовать установленной законодательством форме и иметь подтверждение законности мероприятия в виде печатей и подписей уполномоченных лиц. Получить их можно достаточно просто – необходимо обратиться непосредственно в офис выбранной компании и озвучить свою цель приобретения квартиры. Учтите, что отсутствие какого-либо разрешения, даже если строительство идет полным ходом скорей всего станет причиной отсутствия возможности использовать жилплощадь в принципе, а не только в качестве дополнительного заработка.

Еще один нюанс: если вы не очень сильны в юридических аспектах, целесообразно заручиться поддержкой специалиста, который быстро определит несоответствие документов или другие причины, по которым не стоит связываться с этим застройщиком.

Соответствуют ли запланированные сроки строительства реальным?

Так как мы рассматриваем вариант приобретения жилья не на стадии проектирования или начала строительства, а за несколько месяцев до его завершения, чтобы убедиться в том, что вероятность задержки мала, достаточно просмотреть отчетность завершения всех запланированных этапов до настоящего момента. Такая информация довольно часто присутствует с приложенными фото на сайте застройщика.

Отдельно скажу о просрочках. Стандартные рамки определяются нормативами строительства, например, СНИП. Чаще всего отдаление даты ввода дома в эксплуатацию становится элементарная халатность или плохая организация работы подрядчиков. Но существует и целый ряд форс-мажорных ситуаций, которые и становятся зачастую причиной задержки сдачи дома:

  • невовремя доставили стройматериалы;
  • вышло из строя необходимое оборудование, а быстро заменить его не удалось;
  • сбой производства поставщиков стройматериалов;
  • выявление во время земляных работ при подготовке фундамента неотмеченных на плане участка инженерных линий;
  • обнаружение при рытье котлована культурных или исторических ценностей;
  • резкие скачки цен на рынке, из-за чего установленного в смете финансирования оказывается недостаточно для завершения процесса.

Этот перечень далеко не полный, но отмечу тот факт, что так как вы собрались приобретать недвижимость уже практически на стадии завершения процесса строительства, многие из них неактуальны. Поэтому, достаточно лишь самостоятельно просмотреть информацию по утвержденным срокам по каждому этапу и их соответствию, сопоставив информацию из официальной проектной документации с уточнениями по ходу данного проекта на сайте застройщика или у его представителя в офисе. Если большинство было выполнено в срок, то велика вероятность того, что дом будет сдан в означенный период. Главное, чтобы на этом этапе, при его проверке, специалисты не выявили несоответствия стандартам и не заморозили его оформление. А для того чтобы исключить такую проблему, вы и выполняете тщательную проверку надежности застройщика.

На что еще обратить внимание при выборе застройщика?

Дальнейшие действия потребуют некоторого времени, так как связаны с самостоятельным получением дополнительной информации о компании через разные структуры.

Регулярная отчетность о финансовой деятельности

Сдачу ежеквартальной отчетности можно найти в печатном периодическом издании в направлении строительства или недвижимости либо в Управлении контроля и надзора в Комитете по строительству. Всю контактную информацию с этим государственным органом в Москве можно найти на invest.mos.ru.

На этом сайте вы сможете найти интересную, а главное актуальную информацию не только о доходности той или иной компании за предыдущий не столь отдаленный период деятельности, но и анонсы новых проектов и ход и воплощения в реальность.

Личная заинтересованность застройщика

Наличие собственного производства строительных материалов – дополнительный плюс. Помимо того, что собственные финансовые вложения организации застройщика свидетельствуют о его намерениях как можно быстрее осуществить проект, чтобы получить свою прибыль, отдельно добавлю, что стоимость таких объектов зачастую значительно ниже среднерыночной, что мы и ищем.

Проверить наличие сопряженных предприятий не составит труда самому. Выше я уже указывал перечень необходимых к проверке документов, в который включил выписку из ЕГРЮЛ. Этот документ можно получить, как на юридическое лицо, так и на физическое, например, конкретного учредителя-застройщика. В нем предоставляется полный объем информации о деятельности той или иной компании или физлица.

Также, зачастую застройщики не только не скрывают факт наличия собственных заводов или производственных цехов, а даже приводят их в качестве преимущества приобретения недвижимости именно у них. Поэтому, внимательно ознакомьтесь с информацией на сайте конкретного застройщика, который на первый взгляд вызвал у вас доверие, — данная информация однозначно там будет присутствовать.

Способ привлечения инвестиций на проект

Если решили докопаться до мельчайших деталей конкретного проекта застройщика, поищите информацию об инвесторах этого мероприятия. Если финансирование осуществило крупное предприятие, да еще и с безупречной репутацией, это можно считать достаточно значимой гарантией того, что обмана не произойдет и здание пойдет в эксплуатацию точно в срок. Но, принимая во внимание тот факт, что даже компании с видимой хорошо отлаженной деятельностью порой ведут себя не очень добросовестно в силу зависящих от них или нет причин, не лишним будет в этом случае проверить участие этих инвесторов в более ранних проектах этого застройщика или других. Если отсутствуют нестыковки, невыплаты или задержки финансирования, другие проблемы, — вы нашли то, что нужно.

Безупречность деятельности компании

Просмотрите информацию в интернете либо печатных изданиях о политике этой компании. Не было ли громких судебных процессов с рабочими или дольщиками, все ли проекты завершены, не возникало ли подозрений на несоответствие качества сданного дома – его ненадежности, халатной работы или других неприятных ситуаций.

Отзывы предыдущих дольщиков и партнеров

Неотъемлемая часть любого приобретения – отзывы предыдущих клиентов. Скорей всего, просматривая на различных форумах информацию по интересующей вас теме, вы найдете много противоречивых высказываний. Поэтому, обязательно фильтруйте для себя то, что действительно важно и похоже на правду, и то, что написано лишь недоброжелателями в целях снижения доходности застройщика или по личной неприязни.

Какие существуют факторы риска?

Как и любое другое финансовое мероприятие инвестирования, вложение средств в недвижимость, которая находится на стадии строительства непременно сопряжено с определенными рисками. Выделю некоторые наиболее часто используемые способы наживы недобросовестными застройщиками.

Организация финансовой пирамиды

Несмотря на то, что многие в нашей стране научены на собственном печальном опыте участия в подобных предприятиях, разобраться сразу в этой системе человеку далекому от афер достаточно сложно. Выявить пирамиду при внимательном отношении к выбору застройщика самому довольно легко. Принцип деятельности заключается в следующем: компания не завершила один проект, но привлекает в это время средства для выполнения новых. В этом случае, скорей всего, только первый объект будет сдан в эксплуатацию, строительство последующих же растянется на неопределенный период, так как денег на них уже не будет.

Наличие больших долгов

В случае если компания-застройщик задолжала инвесторам или дольщикам предыдущих проектов, скорей всего новые вливания пойдут не на достройку объекта, а на погашение кредитов. Проверить такую информацию можно в судебном реестре либо даже при личном общении со строителями или недовольными дольщиками прошлых проектов.

Продажа заложенного жилья либо двойная

Суть таких афер одинакова. В первом случае, застройщик берет кредит в банке при определенных затруднениях либо ради личной выгоды, предоставляя будущее жилье в залог. При этом продажа квартир осуществляется в обычном режиме, то есть, если кредит не будет выплачен вовремя – жилье по закону отойдет не тому, кто его купил, а банку. При другом обманном пути, одна и та же квартира продается нескольким личностям, что обнаруживается только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Изменение бренда одной и той же компании

К такому способу прибегают те организации, которые безнадежно испортили свою репутацию и абсолютно не пользуются больше спросом на строительном рынке. Чаще всего происходит смена названия фирмы, замена логотипов. То есть, создаются новые компании, деятельность которых направлена на получение новых средств, чтобы окупить предыдущие проекты либо на продажу квартир в некачественных недостроенных домах.

Как купить недвижимость дешево?

Главная задача – потратить мало денег и получить при этом максимальную выгоду. Поэтому, смотрим предложения, которые подходят по этому критерию. Слишком завышенные по стоимости объекты остаются в этом случае вне поля зрения, равно, как и те, цена на которые слишком заманчива, а соответственно и риск неблагонадёжности компании значительно выше.

Учитывая тот факт, что сами вы жить не планируете в квартире, а лишь инвестируете некоторую сумму для дальнейшей сдачи жилья в аренду, обратите внимание на некоторые нюансы, благодаря которым вам легко удастся купить ее дешевле, чем вы предполагали. Отмечу сразу, что вряд ли у вас получится повлиять на изменение проекта в отношении последующего развития инфраструктуры либо вообще расположения здания. Поэтому, стоит лишь уделить внимание тем моментам, которые относятся непосредственно к самой квартире:

Тип дома

Отличным вариантом в плане экономии станут блочные или панельные конструкции — они требуют меньших усилий при сборке и сам материал значительно дешевле. Поэтому, цена квартир в таких домах намного ниже.

Этаж расположения жилья

Сегодня чаще всего помещения на первых двух и последнем этаже стоят намного дороже, чем все остальные. Нижние этажи пользуются повышенным спросом, так как существует возможность выгодно переобустроить их в коммерческие помещения и получать существенную прибыль от бизнеса. Верхние этажи славятся живописным видом из окна при условии, что этажность дома позволяет раскрыть большую панораму. Поэтому, рассмотрите в первую очередь наиболее дешевые варианты в конкретном доме, исходя именно из этого критерия, то есть, оптимальный вариант квартиры расположенные чуть выше середины здания.

Наличие балкона

Для элитного жилья полноценно обустроенная лоджия является неотъемлемой частью апартаментов. В нашем случае, его присутствие вовсе необязательно, и даже наоборот, может вызвать некоторые проблемы при перепланировке. Единственный нюанс — это возможность расширения пространства за счет площади балкона, но тогда придется продумывать и дополнительную установку отопительного оборудования и обшивку стен при ремонте, что внесет дополнительные расходы, а соответственно в принципе не выгодно.

Площадь кухни

Этот показатель довольно часто служит причиной существенного повышения цены. Просторная кухня — признак хорошего вкуса и обеспечивает максимальный комфорт во время проживания. Но, наша цель совершенно иная, поэтому, именно этот параметр не представляет важности, главное — чтобы общая планировка площади всей квартиры позволяла быстро и легко разграничить пространство на два отдельных помещения.

Каким техническим характеристикам уделить особое внимание?

При рассмотрении конкретных предложений выбранного застройщика, чтобы быстро получить возможность использовать жилье по назначению, причем длительный период, учтите следующие нюансы.

Материалы, использованные в строительстве

Лучше, если вся конструкция здания будет выполнена из прочных материалов – кирпича или бетона, блочные или панельные современные виды также стоит включить в список рентабельных. Прочность и надежность таких домов намного выше, чем в любом другом варианте. Не лишним будет ознакомиться и с остальным перечнем материалов, вплоть до финишной отделки. Данная информация изложена в проектной документации. В договоре обязательно обратите внимание на наличие пункта о возможной замене тех или иных материалов на усмотрение застройщика.

Разрешение на прокладку коммуникаций

Сегодня далеко не редкость, когда дома сдаются в эксплуатацию даже без подключения. То есть, формально вы получите недвижимость, но использовать ее не сможете.

Планировка жилья

В нашем случае подходящим станет вариант квартиры площадью в 35-40 м2. Стоимость такого жилья доступна, при этом не составит сложности обустроить её в качестве двух отдельных полноценных жилых объектов. Чтобы снизить последующие расходы на перепланировку, обратите внимание на расположение санузла и возможность дополнительной разводки линии без большого количества стройматериалов, а также на наличие оконных проемов. Расположение кухни и комнаты – продумайте, насколько реально осуществить задуманное разделение с минимальными затратами, например, установив лишь перегородки.

Стандартное оборудование

Отопительные приборы, установка ванной и унитаза, другие возможные варианты – все это более чем важно. Чем больше исходной комплектации, тем меньше вам предстоит затрат в дальнейшем.

Проект обустройства придомовой территории

Многие умаляют значение развитой инфраструктуры и привлекательной облагороженной придомовой зоны. Тем не менее, эти факторы напрямую влияют на стоимость жилья, так как все современные тенденции направлены на максимально комфортную организацию жилого участка. В эту категорию включаются не только парковые зоны для отдыха, но и быстрый и удобный доступ ко всем благам цивилизации – еде, транспорту, обучающим учреждениям, развлекательным центрам. Чем ближе они расположены, тем рентабельнее покупка.

Выводы

Учитывая все вышеперечисленные нюансы выбора подходящей недвижимости, я надеюсь, вы убедились в том, что не стоит пускать этот процесс на самотек, доверяя процедуру проверки и определения подходящего варианта риэлторам или другим лицам. Обязательно сами постарайтесь вникнуть во все детали, и привлечь специалистов исключительно для уточнения тех или иных моментов, которые требуют профессионального специфического взгляда, например, проверка документального оформления. При таком подходе все затраты времени не будут тщетными и прибыль удастся получить в предельно короткие сроки.