Вот мы и добрались до завершающего этапа схемы инвестирования в квартиру для ее дальнейшей сдачи в аренду. Этап непосредственного выбора квартиросъемщиков. Казалось бы, что может быть проще — дал в интернет объявление, показал жилье, взял деньги, и живи спокойно, получая прибыль. Но, вы же не хотите оказаться с разгромленной квартирой и без ожидаемой ежемесячной оплаты. Поэтому учимся выбору квартиросъемщиков.

Перед тем как приступить к изучению статьи, предлагаю прочитать вот эти публикации, посвященные инвестированию в недвижимость:

Где взять жильцов?

Первый вопрос, который возникает при необходимости сдачи в аренду квартиры — где именно взять жильцов. В этом отношении существует масса вариантов. Каждый из них по своему приемлем, поэтому все зависит исключительно от вашей осведомленности и свободного действия на рынке недвижимости. Также немаловажными критериями является наличие собственного свободного времени для поиска претендентов и желание общаться с ними на предварительном этапе соглашения. Приведу преимущества и недостатки каждого популярного способа.

Друзья и знакомые. К этому способу в основном прибегают те, кто впервые столкнулся с необходимостью сдачи своей недвижимости в аренду. На первый взгляд, так значительно легче, ведь со знакомыми людьми можно просто договориться и к ним больше доверия. Тем не менее, те, для кого сдача в аренду стала стабильным способом получения дополнительного дохода, избегают этого варианта. Почему? Есть мнение, что в итоге он влечет за собой уйму неприятностей.

На первых порах все будет идеально — оплата точно в срок, бережное отношение в имуществу обстановки (несмотря на то, что практически всю мебель и оборудование мы получили даром — это не повод быстро с ней расставаться из-за безответственности жильцов :-) . Но в дальнейшем, приятельские отношения могут сыграть злую шутку, жильцы начинают «ездить на вас» в буквальном смысле — отсрочка оплаты, починить поломку за свой счет. А если еще при этом появятся проблемы с соседями — вообще пиши-пропало. Поэтому, советую оставить этот способ поиска только, как самый крайний вариант.

Агентство недвижимости. Куда же без риэлторов? Вполне оптимальное решение, особенно, если личного времени на телефонные разговоры и множественные переговоры о встрече не входят в ваши планы.

В чем выгода? Специально обученный агент распланирует все просмотры в четко указанное вами время, самостоятельно расставив последовательность претендентов. Также подобные компании уже имеют типовый договор, который обязательно подписывается при участии третьей стороны-свидетеля, этого самого агента. Еще один плюс — для нас это будет бесплатно, так как в основном, все расходы за услуги оплачивают непосредственно арендаторы. Исключение составляет сдача в аренду элитных апартаментов, где требуется массовая реклама — но это не наш случай.

Средства информации. Здесь вы выбираете единственно удобный в нашем случае источник информации — интернет. Подаете свое объявление и ждете, когда на него откликнутся желающие. Если решили сделать именно так, подготовьте несколько выигрышных фото вашего жилья, чтобы процесс не затянулся. Наглядные публикации привлекают намного больше внимания и позволяют будущим жильцам уже на этапе просмотра объявлений понять, насколько им подходит эта квартира, и насколько соответствует цена. К минусам такого решения отнесем необходимость самостоятельно составлять договор и общаться с толпой желающих пожить в вашей квартире.

как выбрать квартиросъемщиков

Кому доверить квартиру?

На рынке аренды недвижимости, профессиональные специалисты и те, кто занимается сдачей своего жилья, в курсе, что существует некая негласная классификация личностей, ищущих себе временное место проживания. Кто это может быть?

  1. Семейные пары с детьми. Такие  жильцы пунктуальны в оплате, резкая смена жилья им невыгодна. Они достаточно бережно относятся к вверенному имуществу. О проблемах с соседями вам тоже вряд ли придется беспокоиться — исключение составляют только склочные парочки, в которых супруги недовольны друг другом. Многие не хотят брать в квартиру семьи с очень маленькими детьми, но далеко не все дети рисуют на стенах и ломают все вокруг. Учитывая эти факты — они нам подходят. Но, так как площадь наших квартир небольшая, максимум кого мы можем заселить — это семью из 3 человек, то есть, 2 или 1 родитель и 1 ребенок.
  2. Работающие одиночки. Отличный вариант, независимо от того, мужчина это или женщина. Критерии — стабильный заработок, все время проводят на работе либо на встречах с друзьями, поэтому дома появляются исключительно для спокойного отдыха. Один человек менее интенсивно использует оборудование и технику, потребление воды, электричества ему тоже нужно меньшее. Поэтому, для нас они еще и экономичны, а соответственно однозначное «да» в пользу таких личностей.
  3. Группа студентов. Для нашей квартиры максимум 2 человека. Парни/девушки в возрасте 20-23 лет. Оторвавшись от родителей, они жаждут не только новых познаний, а и разгульной жизни. Хоть мы и сделали весь ремонт с незначительными затратами, особое удовольствие от такой сделки вряд ли удастся получить, а вот постоянные жалобы соседей и возможные задержки оплаты из-за неумения грамотно распоряжаться вверенными им деньгами очень даже будут иметь место. Учитывая такие особенности этих арендаторов, желательно все же не сдавать им жилплощадь. Если же при личном знакомстве вы полностью доверяете своей интуиции и уверены в том, что претенденты — заучки, которые будут заниматься исключительно учебой и спокойно себя вести, или вполне адекватные личности, без подросткового максимализма и романтичного настроя, то можете и попробовать.
  4. Семейные пары без регистрации отношений и детей. Учитывая нынешнюю моду на неофициальные отношения, вам придется повстречать немало таких пар. Здесь ориентируйтесь исключительно на свое мнение в отношении попавших в поле вашего зрения личностей. Но учтите, по статистике, именно такие квартиросъемщики чаще всего съезжают раньше срока, прописанного в договоре. Поэтому, если решили поселить у себя такую пару, будьте готовы в любой момент приступить к новым поискам.
  5.  Иностранцы (разнорабочие). Довольно сомнительная группа лиц. Часто заселяются компаниями/бригадами. Поэтому, если вы сдаете свою квартиру одному такому претенденту, вполне вероятно, что на самом деле проживать он будет не один. Времени в квартире проводят немного, но тотальный износ обстановки гарантирован. Не привередливые, квартиру подбирают исходя из цены. Иностранцев, при возникновении спорных ситуаций, трудно привлечь к ответственности. Рискнуть можно, если уж совсем глухо и претендентов на жилье нет, но лучше не стоит.
  6. Иностранцы (руководители среднего звена). Обратная сторона медали  — иностранцы в курсе о недоверии к ним со стороны арендодателей, и им намного сложнее найти себе жилье. Поэтому, если они занимают вполне приличную должность руководителя отдела или архитектора, то смело выбирайте именно их. Они будут дорожить вашим предложением и бдительно относиться к выполнению всех условий и требований.

Как грамотно провести показ квартиры?

Несмотря на кажущуюся легкость этой процедуры, она может стать для вас крайне утомительной, особенно, если назначать встречи в разное время дня или вовсе в разные дни. В результате вы потратите много времени и элементарно устанете от бесконечных вопросов-ответов, выяснения всех особенностей претендентов и проверки их документов.

Облегчите себе задачу — назначьте массовый просмотр в 1 день. Соберите сразу несколько откликов по вашему объявлению, созвонитесь с желающими заселиться в вашу квартиру, назначьте им приблизительно одно время просмотра.

По прибытию — поставьте их перед фактом: есть 2 квартиры, цена их 15-17 тыс./месяц. Отдаете тому, кто первый забирает, без длительных размышлений и рассусоливания, так как у вас нет времени каждый день сюда кататься. Конкуренция подталкивает к активным действиям.

Как проверить надежность арендаторов?

Какова наша цель при сдаче созданных квартир-студий в аренду?

  • получать стабильный доход;
  • минимизировать затраты времени на контроль;
  • отсутствии проблем (в первую очередь, финансовых);
  • выплата ипотеки.

Поэтому, перед тем, как сказать свое веское «да!» в пользу одного из претендентов, стоит обязательно проверить его надежность. Не думайте даже сомневаться или считать, что неудобно просить предоставить доказательства платежеспособности, подтверждения личности. Ваши квартиры стоят реально больших денег, поэтому вы вправе знать, кто будет ими пользоваться!
Чтобы оценить, насколько человек подходит вам, сделайте следующее:

  1. Доверьтесь интуиции, если вы умеете разбираться в людях. Если вы видите, что перед вами вполне адекватная персона, которая не ведет себя надменно, не заискивает перед вами, пытаясь выторговать копеечную скидку, не делает слишком уж масляных обещаний, скорей всего вам не придется пожинать плоды ее непорядочности. Учтите еще и тот факт, что аферисты умеют очень умело маскироваться и принимать любой образ. Поэтому, подкрепите свои догадки документальным подтверждением правдивости слов претендента.
  2. Проверьте документы. Как бы не вызывал у вас доверия человек, не стоит игнорировать стандартных процедур проверки документов. Убедитесь, что они соответствуют указанной личности. Обязательно оставьте у себя копию. Задайте несколько вопросов о планах или предыдущей жизни и семье, только не очень личностных, а вполне уместных для человека, которого вы видите в первый раз. Если информация правдива, то вряд ли вы заметите нестыковки в рассказанной вам истории.
  3. Проверьте место работы. Вы имеете на это право. В объявлении можно указать предпочтительные сферы работы квартиросъемщиков. В нашем случае это не принципиально, лишь бы человек имел достаточно средств для погашения ежемесячной платы. Но узнать, где именно он трудится все же стоит. В первую очередь это еще раз поможет вам убедиться в существовании такой личности в принципе, а кроме того, в случае необходимости вы будете знать, где ее можно разыскать для решения насущных вопросов. Там же, скорей всего, вы сможете узнать и более подробно о порядочности вашего предполагаемого квартиросъемщика.

где найти жильцов для квартиры

Что отметить в договоре?

Если вы оформляете сделку с помощью риэлтора, то вам предложат типовый договор, в котором будут отмечены следующие пункты:

  • Права и обязанности арендодателя, где будут прописаны все требования к предоставляемому имуществу, его качество;
  • Права и обязанности квартиросъемщика в виде обязательств сохранения вверенного имущества в целостности и своевременной оплаты услуг;
  • Принцип расчета — точная дата, способ и размер суммы, а также валюта;
  • Длительность периода действия соглашения;
  • Возможность субаренды или ее отсутствие (в нашем случае это неприемлемо);
  • Возможные решения форс-мажорных ситуаций;
  • Условия преждевременного разрывания договора;
  • Наличие залоговой суммы и ее размер.

Помимо этого, будет выделен раздел для дополнительных условий. Здесь вам стоит отметить следующие положения:

  • дополнительные услуги, которые вы предоставляете;
  • показания счетчиков;
  • количество человек, которое может проживать в квартире;
  • условия оплаты коммунальных платежей, в частности, кто несет за них ответственность;
  • условия ответственности за проведение текущего ремонта при возникновении неполадок.

Если вы решили найти жильцов самостоятельно, вам придется самостоятельно составить форму соглашения. Чтобы сделать это грамотно, скорей всего, все же придется обратиться за помощью к юристу или же сделайте проще — обратитесь изначально в агентство в качестве предполагаемого клиента и попросите их предоставить вам форму договора, чтобы предварительно с ней ознакомиться. Внимательно отметьте стиль изложения и способ полного оформления договора, чтобы в дальнейшем, при личном составлении соглашения, на них и опираться, внося свои коррективы.

Еще более простой вариант составления договора аренды — поиск образцов в просторах интернета. Один из примеров можете, например, посмотреть здесь.

Выделите оплату коммунальных услуг в отдельный раздел. Здесь возможно 2 варианта — либо все счета оплачивают квартиросъемщики, предоставляя вам ежемесячно квитанции, либо вы берете усредненный показатель суммы и включаете его в стоимость ежемесячной арендной платы. Если на воду стоят счетчики+они же в любом случае есть и на линии электросети, вы можете договориться об оплате непосредственно по использованному объему, но все равно снимаете данные лично.

В нашем случае более подходящим будет этот вариант — самостоятельная оплата коммунальных счетов на основе полученной усредненной суммы, оговоренной ранее либо полученных данных счетчиков. Он дает преимущество в качестве ответственности — вы не будете переживать, если вышла задержка у квартирантов. Кроме того, не будете путаться и постоянно напоминать себе о том, что надо сверить реальные показатели с теми, которые предоставили жильцы, тем более, что на момент оплаты и вашей проверки данные могут уже отличаться. Сюда же добавляем интернет, если арендаторам он необходим и они согласились на ваши условия в отношении тарифа. В общем, с любой стороны этот способ для нас единственно верный и наиболее удобный.

Помимо непосредственного договора о приеме-передаче жилья в аренду, вам потребуется еще один дополнительный договор — свидетельство осуществленной проплаты за предоставляемые услуги. После получения денег от жильцов, обе стороны, то есть, и вы, и они, должны поставить свои подписи. После этого документ считается законным. Такие акты также предоставляют агенты по недвижимости. Если вы обратились к ним за помощью, значит на бланке будет еще стоять и подпись самого риэлтора, которой он заверяет произошедшую сделку. В случае, когда вы занимаетесь всем документальным оформлением самостоятельно — действуйте по схеме, описанной мною выше в отношении самого договора аренды: либо «подсматриваете», как его надо составить у агентов, либо ищем варианты в сети. Просмотреть наиболее простой пример — вашей расписки о получении денег можно здесь. Вариант составления акта приема-передачи квартиры в аренду приведен тут. На этой странице вы можете взять примеры любого из интересующих вас договоров при сдаче своего жилья во временное пользование.

Как платить налоги при сдаче квартиры в аренду?

Платить или не платить налог за полученный доход от предпринимательской деятельности в виде сдачи своей недвижимости в аренду — это, конечно, личное дело каждого. В нашем случае, учитывая длительность этого мероприятия, все же стоит обезопасить себя, и при этом снизить возможные риски получения ущерба и невозможность его возмещения на законных условиях.

Существует несколько вариантов оформления:

  1. Оплата налогов от физлица.
  2. Проплата от ИП.
  3. Оплата пошлины на основании патента на аренду.
  4. Открытие ООО для уплаты налогов.

Налоги от физлица — наиболее простой, но довольно затратный.способ Основные условия заключаются в ежегодном сдаче декларации о полученном доходе от своего имущества.Вы уведомляете налоговую инспекцию, что не просто пользуетесь своей недвижимостью, а зарабатываете с ее помощью, и хотели бы поделиться частью дохода с государством. В этом случае ставка суммы к оплате производится по следующей схеме: месячная ставка*12 месяцев*13%. Оформление декларации максимально простое и в принципе не требует привлечения специалистов.

Налоги от ИП оплачиваются после регистрации. Что для этого нужно:

  • зарегистрироватьcя в Госреестре;
  • вести книгу учета прихода-расхода;
  • сдавать бухотчетность;
  • вносить авансовые платежи по налогам каждый квартал.

Подбираете код ОКВЭД — конкретный вид предпринимательской деятельности. Код является критерием допустимого рода занятий ИП и определяют ограничение бизнес-направлений. Подходящими кодами ОКВЭД для сдачи квартиры в нашем случае могут быть:

  • 70.20 — Сдача внаем собственного недвижимого имущества;
  • 70.20.1 — Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества.

Окончательная сумма выводится 1 раз в году. Расчет ставки налога выполняется по следующей схеме:

  • Месячная ставка*12 месяцев*6% + к этому добавляется ежемесячные 150р. в Пенсионный Фонд + ставка по страхованию.
  • Второй вариант — «доходы минус расходы» при ставке в 15%. Но, под расходами в этом случае подразумеваются только коммунальные платежи, а также возможные расходы на проведение восстановительного ремонта, которые проводятся не так часто. Волокиты и бумажной работы в этом случае будет намного больше, а выгода относительно сомнительная.

Этот вариант нам не подходит, если вы являетесь сотрудником любой госструктуры — открыть ИП в этом случае невозможно.

Налоги по патенту — наиболее подходящий вариант. Обязательное условие — минимум 2 объекта недвижимости. Потребуется зарегистрироваться как ИП, но деятельность будет происходить не на стандартных общих условиях, а непосредственно на основе условий патента. Сумма выплаты состоит из следующих положений: цена самого патента + 6% от предполагаемого годового дохода. Приблизительная стоимость патента в нашем случае — наличие 2 объектов, составит около 25 тыс. рублей единоразово.

Главные преимущества оформления патента:

  • возможность получения его на разный период времени — от 1 месяца до года;
  • возможность получения упрощенной системы налогообложения;
  • возможность перерасчета размера суммы пошлины при изменении длительности действия патента;
  • отсутствие необходимости оплачивать другие налоги;
  • отсутствие необходимости сдавать отчетность.

Налоги от ООО — сложно, хлопотно, дорого. Особенно если вы взяли в ипотеку только 1 квартиру и разбили на 2. Официально в документах они все же остаются одним объектом недвижимости с единым адресом.

Размер суммы налога будет стандартный — тот же, что и у ИП, то есть, 6% + ПФ + страховая. Но! Открытие ООО — обойдется в 2500040000 + аренда юридического адреса. Потребуется обязательно платить з/п, размер которой должен соответствовать нормам законодательства + с з/п директора будет изыматься дополнительный налог в ПФ. Ко всему этому можно добавить сложность ведения бухотчетности и еще множество нюансов.

Вывод — очень сложно и нецелесообразно. Единственное преимущество — в случае любых конфликтных ситуаций или судебных разбирательств ИП отвечает всем своим имуществом, а ООО — только тем, что находится у него на балансе.

В чем выгода своевременной уплаты налогов?

  1. Не придется переживать, что спустя какое-то время вас привлекут к ответственности за умышленное избегание уплаты налогов.
  2. Исключен шантаж квартиросъемщиков при решении конфликтных ситуаций.
  3. Если у вас сложатся не очень доброжелательные отношения с соседями, у них не будет возможности донести на вас и тем самым см. п.1.
  4. Если вы решили поселить у себя иностранных граждан, то скорей всего, они потребуют легальности своего пребывания на вашей жилплощади, подкрепленной документально, а соответственно, в любом случае в скором времени тайное станет явным и снова см.п.1.
  5. Не придется решать довольно каверзные вопросы с местными служителями правопорядка, которые либо потребуют себе мзду за прикрывание ваше нелегальной деятельности, либо — см.п.1.

Полезные советы

Вместо вывода из всего вышесказанного, хочу отметить еще несколько моментов, которые обязательно пригодятся вам в процессе сдачи квартир в аренду уже после их заселения:

  • Всегда сами приезжайте за оплатой точно в срок и непосредственно в квартиру. Не ленитесь и не договаривайтесь о встрече в более удобном вам или арендаторам месте. При таком подходе вы сможете регулярно контролировать состояние помещения и узнать, насколько точно соблюдают означенные в соглашении правила ваши квартиросъемщики.
  • Если в подъезде есть консьерж или же любопытные старушки — самое время с ними подружиться. Таким образом, вы будете регулярно получать информацию и вовремя будете оповещены, если происходит в вашей квартире что-то сомнительное.
  • Не стремитесь к приятельским отношениям с квартиросъемщиками — это чревато возникновением проблем в дальнейшем. Поставьте четкие рамки исключительно деловых отношений. В этом случае вряд ли возникнут ситуации с задержкой оплаты или же споры при решении насущных вопросов ремонта.
  • Независимо от того, кому именно вы сдали квартиры в аренду, насколько приветливыми и честными вам кажутся эти люди, всегда сохраняйте здравый рассудок при общении с ними и не поддавайтесь всевозможным уловкам для снижения цены или решения других проблем.

На этом цикл статей, посвященный организации пассивного заработка путем сдачи в аренду недвижимости, считаю завершенным. У вас остались вопросы? Или вы не согласны с моей позицией? Оставляйте комментарии, буду рад совместному поиску истины.

Есть ли у вас опыт сдачи в аренду собственного жилья? Чем это закончилось? Делимся опытом, не жадничаем!

Хотите узнать, какому инвестиционному проекту я посвящу следующий цикл статей, подписывайтесь на обновления блога!

Успехов! До новых встреч!