Для того, чтобы заключить удачную сделку, инвестор всегда должен быть сосредоточен на трех основных направлениях: минимизации рисков, минимизации расходов и максимизации доходов. Инвестор должен стремиться получить как можно больше, отдавая как можно меньше и при этом ничем не рискуя. Довольно сложно найти способ, который будет полностью отвечать всем означенным условиям, поэтому подбор сделки — работа крайне кропотливая. Сегодня я продолжу цикл статей про покупку недвижимости в ипотеку с целью получения пассивного дохода, и рассмотрю отдельно вопрос ремонта и перестройки купленного жилья.

Правильно определенная цель — залог успешного результата

Напомню, наша цель — приобрести в ипотеку 1-комнатную квартиру, разделить её на 2 студии и сдавать их по отдельности, получая доход от аренды, который будет покрывать платеж по ипотечному кредиту. Естественно,  Каждая из них будет отдельным объектом для сдачи в аренду, а соответственно будет приносить стабильный доход.

В данном случае наши требования будут следующими:

  • строго определенный срок завершения всех ремонтных работ — желательно не более 1 месяца;
  • заплатить за весь требуемый объем работ как можно меньше;
  • получить пригодное для жизни жилье, в котором нам не придется ежегодно заниматься обновлением декора или мебели.

Этапы реализации идеи

Чтобы уложиться в заданные рамки необходимо заранее подумать об организации процесса ремонта и перепланировки. Лучший вариант — нанять недорогую бригаду рабочих, поставить им цель и ограничить их по срокам. Дальше останется только ждать результата. Если рассматривать весь процесс более детально, то он будет состоять из следующих этапов:

  1. Предварительная планировка разграничения площади квартиры.
  2. Определение полного объема работ.
  3. Выбор подрядчиков.
  4. Выбор материалов.
  5. Приобретение мебели.
  6. Покупка и установка всего необходимого бытового оборудования.
  7. Рассмотрение дополнительных возможностей расширения площади квартир.
  8. Разработка дополнительных идей заработка на этом объекте недвижимости во время сдачи его в аренду.

Разделение на две квартиры

О том, как разделить квартиру, следует задуматься глядя на планировку квартиры, ещё до момента оформления сделки на покупку. Во многих случаях нам придется отказаться от покупки хорошего объекта из-за возможных проблем с дальнейшей перепланировкой. Самым простым вариантом разделения пространства является установка одной центральной перегородки из гипсокартона. Этот способ недрудоемкий, наиболее дешевый, обеспечивает легкость демонтажа в случае необходимости и не потребует получения специального разрешения. Потребуется лишь установить каркас по периметру, посередине квартиры, скорее всего в коридоре-проходе между кухней и комнатой, из металла либо дерева, и закрепить на нем листовой материал подходящих размеров.

Важно отметить, что при перепланировке квартиры ни в коем случае нельзя трогать несущие стены. Это незаконно, и к тому же создает опасность обрушения всего здания.

Объем отделочных работ

В статье «Как грамотно выбрать объект недвижимости?» я уже отмечал, что лучше подбирать вариант квартиры, в котором сдача в эксплуатацию осуществляется с финишной отделкой поверхностей стен, потолка и пола. Если она отсутствует, то придерживаемся следующего плана:

  1. Выравнивание всех поверхностей не делаем — нам оно ни к чему. Отклонения вряд ли будут существенными. А так как мы не делаем элитный ремонт со сложным дизайном и геометрическими формами, незначительные неровности не станут помехой для внешней привлекательности помещения. Кроме того, такая процедура только повлечет дополнительные затраты времени и денег.
  2. Основной отделочный материал — краска светлых тонов. С ее помощью легко сделать внутреннее пространство достаточно привлекательным и эстетичным за короткое время. Дополнительным плюсом такого способа станет визуальное расширение пространства. Устойчивость такого покрытия исключит необходимость скорой повторной отделки.
  3. Оформление входных дверей. Мы сохраняем один вход с дальнейшей установкой двух дополнительных дверей из коридора в обе квартиры. То есть делаем миниатюрный предбанник внутри квартиры. Это не привлечет никакого дополнительного внимания, так как со стороны лестничной площадки никаких изменений видно не будет.

Правила грамотного выбора подрядчиков

Ремонтные услуги предоставляет сегодня много различных компаний. Наш вариант — не большие организации, а частные мелкие фирмы, но с длительным сроком пребывания на рынке и нормальной репутацией. Контакты легко найти в интернете. Выбираем 1 день и договариваемся о встрече с несколькими подрядчиками, но на разное время.

  • При общении с первыми подрядчиками указываем свои требования и внимательно слушаем их ответное предложение по объему работ и ценам. В самом простом варианте нам нужна лишь покраска, установка дверей, перегородки и двух санузлов. Обязательно обозначьте, что материалы вы предоставляете собственные, а не пользуетесь их выбором. Просматриваем предварительно составленную ими смету. Даем себе время «подумать» по поводу их предложения и ожидаем встречи со следующими.
  • При разговоре с представителем второй фирмы, вы уже более детально сможете описать, что конкретно вам надо, исходя из полученного плана проекта предыдущей компании. Рассматриваем их предложение сметы, внося свои корректировки — в результате получаем смету с меньшой суммой расходов.
  • В ходе общения с третьим подрядчиком вы уже будете полностью в курсе, что и как надо делать, и четко представляете себе, сколько это стоит. Поэтому, смело с ними торгуетесь и не позволяете навязать ненужные процессы. Кроме того, озвучиваете четкие сроки завершения — 1 месяц, обосновывая тем, что именно в это время будут въезжать жильцы. За каждый день просрочки прописываете в договоре штрафную сумму, чтобы наверняка предупредить задержку.

В итоге: получаем максимально дешевый ремонт в то время, которое нам нужно, не прикладывая к этому каких-либо существенных собственных усилий.

Выбор материалов

Казалось бы, что сегодня может быть проще, чем выбрать стройматериалы — рынок предоставляет такой ассортимент продукции, что можно решить любую задачу, как высококлассного элитного ремонта, так и эконом-варианта. Тем не менее, процесс этот может стать достаточно долгим. Поэтому, чтобы точно уложиться в нужные нам сроки, лучше к покупке нужных материалов тоже подойти с правильной стороны.

Строительные гипермаркеты

Первый вариант — строительные большие маркеты. Если ваш ремонт придется на зимнее время — это оптимальный вариант. В первую очередь, цены в этот сезон намного ниже. Во-вторых, оптовая закупка также может повлечь скидки, незначительные, но все же приятные. Еще одно преимущество — вы можете в один день все купить и привезти. Транспортировка во многих таких компаниях — либо дешевая, либо вообще бесплатная. Это соответственно дополнительная экономия. Ну и не забываем о регулярных акциях и скидках на отдельные товары — тоже наш вариант. Узнать местоположение всех крупных строймаркетов можно, например, вот тут.

Интернет-магазины

Второй способ также потребует минимум личных усилий — это покупка всех стройматериалов в профильных интернет-магазинах. Что мы получаем здесь?

  • Минимум потраченного времени на поиск необходимого;
  • В теории, цена ниже, чем в строительных гипермаркетах;

Единственный нюанс — невозможно предварительно пощупать то, что покупаем, поэтому, при получении товара можно обнаружить брак. В принципе, если он не существенный, лучше оставить материалы себе, и исправить брак подручными средствами. Однако в этом случае можно поторговаться за скидку с поставщиком. Узнать нынешние расценки в таких магазинах, можно, к примеру, на opt-stroi.ru.

Стройматериалы даром

Для тех, у кого бюджет ограничен совсем строго, можно рассмотреть вариант использования стройматериалов б/у. Обычно у людей после ремонта остается много лишнего хлама, которые им некуда деть. Этот хлам либо отдается, либо продается, либо выкидывается.Идем прямым ходом на интернет-сайты бесплатных объявлений либо строительные форумы, времени у нас в запасе немного есть, поэтому, можно и попытать счастья и поискать немного. Просмотрите, например, предложения дармовых стройматериалов вот здесь. Единственный нюанс — возможно не сразу удастся найти именно то, что нужно.

Приобретение мебели

Наше стилевое направление — минимализм. Учитывая, что большой площадью мы не располагаем, нам потребуются только крайне необходимые предметы. Исключены роскошные огромные кровати с балдахинами и габаритные шкафы-купе. Предпочтение отдаем модульным и трансформирующимся предметам. Так, к примеру, легко получить из кресла или дивана из нескольких составляющих отличное спальное место ночью. Кроме того, при модульной системе, их можно перемещать по своему усмотрению, получая новый дизайн и добавляя любое практическое назначение. Отдельные предметы модулей из тумбочек можно выгодно скомпоновать для хранения вещей. Также можно поставить компактный комод, специальную вешалку-ширму для объемной, верхней одежды либо той, которую надо обязательно повесить, а не положить.

Перед тем как раскошеливаться на мебель в магазине, попробуйте поискать б/у мебель в интернете. После обновления интерьера люди буквально мечтают избавиться от старой, уже ненужной мебели. Время, деньги, и силы на вывоз мебели из квартиры тратить никому не хочется.  Обычно владельцы только и ждут, когда же вы приедете и заберете мебель даром, избавив их от хлопот. Например, здесь, а также тут и еще на этом сайте есть масса подобных предложений.

Покупка и установка бытового оборудования

Наиболее ответственный момент на этом этапе — дополнительная разводка водопроводной и канализационной системы. Приобретаем для обеих квартир душевые дешевые кабины и обычные унитазы отечественного производителя. Место установки второго туалета планируем рядом со стандартным санузлом первой квартиры. Такой подход позволит сократить количество расходных материалов для продления инженерной системы, и не потребует создания сложной схемы разводки коммуникаций.

Добавлю, что эти столь необходимые предметы сантехники также можно найти б/у и достаточно дешево — в пределах 1000 рублей за 1 комплект, например, на этой странице. Если же все-таки не удалось найти ничего толкового в рабочем состоянии за нужную нам сумму — вполне можно прокатиться за покупкой на рынок, один унитаз вполне приличной прочности обойдется в этом случае в 500-600 рублей.

Для приготовления пищи достаточно в каждой квартире установить мобильные переносные 2-х конфорочные электрические плиты без духовки. Их размер и особенности конструкции не требуют специального подключения — достаточно присоединить к розетке. К тому же установка возможна в любом удобном месте. В нашем случае, скорей всего, такая плита займет часть стола.

Холодильник для каждой квартиры берем компактный б/у. Ищем на тех же сайтах, что и мебель. Вполне возможно даже удастся найти вариант «даром» в исправно рабочем состоянии, давнего или не очень времени выпуска. Нам это подходит. Если вдруг даже выйдет из строя — заменим аналогичным. Вот тут есть предложения «шаровых» рабочих холодильников, которые отдают бесплатно. Надо только найти время — и забрать их.

Еще один нюанс — стиральная машина. Ее наличие даст возможность повысить стоимость аренды. Наш вариант — компактные агрегаты с объемом на 3 кг и вертикальной загрузкой. Только б/у. Глубина их обычно не более 40 см, поэтому, легко удастся установить ее в любой свободный промежуток вдоль стены или угол. Если взять невысокую, с обычным принципом загрузки, можно установить ее под стол, что тоже позволит сэкономить пространство. Подобрать подходящий вариант, цена которого не будет превышать 1000 рублей, можно, к примеру, здесь. Бесплатные стиральные машинки ищем на том же сайте, что и холодильники, по предложенной выше ссылке на страницу.

Если бюджет все ещё позволяет двигаться, можно поставить в квартиру телевизор, естественно, небольшой диагонали и б/у. Установить его можно будет либо на одну из модульных тумб, либо же и вовсе прибить навесной кронштейн на стене — так будет больше пользы: телевизор есть — полезную площадь не занимает, смотреть удобно. Нужные нам варианты дешевых телевизоров, и даже «даром» смотрим, например,  на этом сайте или любом другом подходящем с бесплатными объявлениями.

Дополнительные возможности расширения квартиры

Если вы решили взять в ипотеку сразу несколько квартир, да еще и смежных на одной лестничной площадке, или же соседи попались вполне адекватные личности, занимаем дополнительную площадь лестничной площадки. Отмерив допустимый участок, ставим еще одну перегородку. Закрываем полностью эту часть и устанавливаем еще одну входную дверь, в случае с соседями — берем половину требуемой на это суммы с них.

Здесь обустраиваем вдоль стены своеобразную кладовку или же стенды для обуви и верхней одежды. В принципе тут главное проявить свою фантазию и отталкиваться от практичности, а не эстетичности. Ведь наша задача — не украсить эту территорию, а использовать его в прикладных практических целях. Таким образом, получаем еще 3-4 метра полезной площади и можем сделать наши обе студии более привлекательными и просторными.

Дополнительные возможности заработка на жилье в аренде

В основном все варианты дополнительного заработка сводятся к повышению качества технического оснащения квартиры. К примеру, дополнительные 500 рублей можно получить за подключение к Wi-Fi. Кабельное ТВ при необходимости тоже можно провести, если жильцы его потянут финансово и в принципе нуждаются в нем. В этом случае, выгоду можно получить двойную: документально обе студии — это одна жилая квартира, то есть заключается один договор с подходящей компанией на предоставление услуг. На деле — делаем разводку одного кабеля в обе квартиры и берем полную или почти полную ежемесячную стоимость пакета с обоих арендаторов.

Выводы

Весь объем предстоящей работы в принципе не сложный, но потребует очень много личной фантазии. Все описанные этапы вполне возможно провернуть за 1 месяц, причем, в это же время можно уже заняться и поиском жильцов. В результате — через месяц вы уже получите первую прибыль от своей инвестиции.