Оформление ипотеки – хлопотный процесс. Как не растеряться и выбрать самые выгодные условия, как повлиять на стоимость кредита, как избежать лишних переплат на различных этапах кредитования? Рассмотрим все возможные способы сэкономить на ипотеке и научимся защищать свои интересы перед банком!

Процентная ставка

Ипотека рассматривается банком как наименее рискованный вид займа, на это влияет и соотношение суммы кредита с оценочной стоимостью объекта, и ликвидность залога. Процентные ставки по ипотеке всегда ниже прочих банковских продуктов, однако, общая стоимость кредита остается довольно внушительной.

Условия кредитования в разных банках существенно отличаются, для начала изучите все предложения рынка – посещать отделения для этого не обязательно, подробное описание ипотечных программ можно найти на официальных сайтах. Выберите 10 банков с самыми низкими ставками и приступайте к более детальному анализу прочих расходов. Обратите внимание на банки, в которых у вас уже имеются активные счета (зарплатные, депозитные, кредитные) – для постоянных клиентов, тем более с положительной кредитной историей, существуют специальные предложения, дополнительные скидки и более упрощенная система подачи документов. Если это экономически выгодно, не упустите свой шанс.

Приведем пример, как процентная ставка влияет на стоимость кредита.

Допустим вам необходимо 1 600 000 руб. на срок 20 лет (240 месяцев).
При ставке в 12,9% размер вашего ежемесячного платежа будет равен 18 631,36 руб.
При ставке 11,9% — 17 505,92 руб.

Ежемесячная экономия на -1% годовых: 18 631,36 – 17 505,92 = 1 125,44 руб.
А полная переплата по ипотеке снизится на 1 125,44 * 240 = 270 105, 60 руб

(для примера взят график погашения равными частями без учета комиссий)

Некоторые последующие способы экономии на ипотеке будут косвенно связаны со снижением процентной ставки, рассмотрим их подробнее.

Первоначальный взнос

Размер первоначального взноса или сумма, которую заемщик готов самостоятельно оплатить за приобретаемое жилье, прямо влияет на размер процентной ставки. По-другому взнос рассчитывается как разница между оценочной стоимостью объекта залога и суммой кредита.

Например, оценочная стоимость квартиры – 2 400 000 руб.
Банк готов выдать кредит в размере 1 680 000 руб.
Соответственно, размер первоначального взноса будет равен 720 000 руб или 30%.

Размер первоначального взноса влияет на принятие решения банком

Чем выше разница, тем меньше риски банка не реализовать заложенную недвижимость. К заемщику готовому участвовать в сделке финансово у кредитного комитета сразу возникает доверие, так вы заодно увеличиваете свои шансы получить положительное решение.

При увеличении первоначального взноса до 40 — 50% многие банки готовы снижать ставку на 2,5 – 3%, а это уже реальная экономия. Обычно повлиять на количество собственных денег сложно, но тогда стоит подыскать другой вариант недвижимости с более подходящей оценочной стоимостью.

Срок кредитования

Второй важный показатель при определении размера процентной ставки – срок кредитования. Сегодня банки за редким исключением предлагают оформление ипотеки на срок до 30 лет. Существуют ограничения на возраст заемщика, то есть на дату окончания действия договора ваш возраст не должен превышать определенного порога, эти же правила распространяются на финансовых и имущественных поручителей.

Итак, сэкономить на ипотеке можно путем сокращения срока кредитования:
во-первых, уменьшится общая переплата,
во-вторых, номинальная ставка будет ниже.

Снова рассмотрим пример.

Кредит — 1 200 000 руб

Срок – 180 месяцев (15 лет):
платеж: 15 380,84 руб/мес
переплата: 1 568 551,20 руб

Срок – 240 месяцев (20 лет):
платеж: 14 273,17 руб/месс
переплата: 2 225 560,80 руб

То есть в месяц вам нужно будет платить на 1 143,67 руб. больше, а общая сумма экономии составит – 657 009,60 руб. (и это при равной процентной ставке).

Окончательное решение о сроке кредитования нужно принимать исходя из собственного материального положения, но все-таки искусственно завышать его не стоит.

График погашения ипотеки

Есть возможность сэкономить и при выборе графика погашения задолженности. Собственно графиков всего два:

  • аннуитетный;
  • дифференцированный.

При аннуитетных платежах клиент погашает задолженность равными частями на протяжении всего срока, проценты удерживаются из этой суммы в полном размере, а на погашение тела идет остаток.

Например, при ежемесячном платеже в 14 273,17 руб. схема списания будет выглядеть так:
I месяц — % = 13 250,00 руб. тело = 14 273,17 – 13 250,00 = 1 023,17 руб.
II месяц – % = 13 238,70 руб. тело = 1 034,47 руб.
III месяц — % = 13 227,28 руб. тело = 1 045,89 руб.

Дифференцированные платежи состоят из тела кредита, поделенного равными частями на весь срок кредитования, и начисленных за месяц процентов. Таким образом, ежемесячный платеж постепенно уменьшается за счет уменьшения доли процентов.

Изменим в нашем примере схему погашения и получим такой график:
I месяц — % 13 250,00 руб. + тело 5 000 руб. = 18 250 руб.
II месяц – % 13 194,79 руб. + тело 5 000 руб. = 18 194,79 руб.
III месяц — % 13 139,58 руб. + тело 5 000 руб. = 18 139,58 руб.

Уже со второго месяца погашения видно разницу в начисляемых процентах, а если сравнить конечную переплату получим экономию в 628 936 руб.

Подтверждение доходов

Сэкономить на ипотеке (выбрать выгодный график погашения, сократить срок кредитования и т.д.) банк вам позволит только в случае, если размер ежемесячного платежа будет соответствовать доходу вашей семьи.

Банки редко разглашают алгоритм расчета необходимой суммы, но в среднем платеж не должен превышать 70 – 75%.

Подтверждайте свои доходы документально

При оформлении ипотеки выясните у банка все возможные способы подтверждения вашей платежеспособности, по сути их всего два:

  • доходный (учитываются поступления в виде заработной платы по форме 2-НДФЛ, дивидендов, процентов по депозитам, ренты, комиссионных вознаграждений и т.д.);
  • расходный (учитываются ежемесячные расходы заемщика – чеки на покупки от определенной суммы, квитанции о погашении кредитов, справки о пополнении депозитов и т.д.).

Кроме того, в расчет банк возьмет сведения о доходах/расходах поручителей (супруг/супруга заемщика выступают поручителем сделки автоматически, если иное не предусмотрено нотариально заверенным брачным договором).

Валюта кредита

На размер процентной ставки существенно влияет валюта кредитования. Самые распространенные предложения российских банков – рубль, доллар США, евро; реже встречается – швейцарский франк и японская иена.

Среднерыночная разница в ставках по ним может колебаться до 3-5%, однако потери на конвертации нередко поглощают эту разницу.

Сэкономить на иностранной валюте кредита можно только в одном случае, если вы имеете постоянный источник дохода в этой валюте – ренту от сдачи в аренду недвижимости за границей, валютные депозитные счета и т.д. Но как о способе экономии о валюте совсем забывать нельзя.

Дополнительные расходы

Процентная ставка во многом определяет стоимость кредита, но основным предметом сравнительного анализа ипотечных предложений банков являются прочие расходы кредитования.

К дополнительным расходам относятся:

  • единоразовые, ежемесячные комиссии за выдачу, за пользование, за досрочное погашение и т.д.;
  • сбор за рассмотрение кредитного обращения;
  • оплата услуг оценщика, нотариуса, риэлтора;
  • страховые платежи;
  • РКО ссудного счета;
  • аренда депозитарной ячейки.

На чем же все-таки можно сэкономить:

  • выберете предложение с минимальными комиссиями (в условиях высокой конкуренции от большинства из них банки отказываются добровольно);
  • запросите в банке полный список аккредитованных оценщиков и нотариусов, сравните их расценки на услуги;
  • откажитесь от услуг риэлтора или брокера и займитесь оформлением правоустанавливающих документов без помощи посредников;
  • страхуйте объект залога самостоятельно, откажитесь от договора личного страхования (реальная экономия 0,5% от суммы остатка по кредиту ежегодно);
  • оговорите с продавцом недвижимости возможность расчета без использования депозитарной ячейки или сократите срок аренды до минимально возможного.

Общая экономия по всем перечисленным пунктам может составить от 1 до 5% единоразово и ежегодно, подойдите к этим подсчетам ответственно.

Отдельным способом экономии необходимо рассмотреть условия банка по пункту получения кредитных средств. Варианта два: обналичить сумму либо осуществить перевод внутри банковских счетов.

Комиссия за обналичивание может доходить до 0,5%, а за перевод – до 1,5%. Разница в переплате на каждый 1 млн кредита составит 10 000 руб.

Объект кредитования

При покупке жилья перед нами становится выбор: приобрести недвижимость на вторичном рынке либо принять участие в долевом строительстве. С точки зрения экономии долевое строительство значительно выгоднее, особенно если договор заключается на ранних этапах проекта – так называемая стадия котлована.

Как правильно выбрать застройщика?
Давайте разберемся, как избежать «подводных камней» и на самом деле сэкономить на ипотеке новостроя.

1. Выбор застройщика

При выборе застройщика нужно ориентироваться на его репутацию: выясните, какое количество объектов им уже сданы, не нарушались ли сроки строительства, насколько гладко прошла процедура передачи готового объекта дольщикам, нет ли нареканий со стороны владельцев на качество выполненных работ по прошествии некоторого времени. Самый быстрый способ – взять всю информацию из интернета, но помните о «черном» пиаре конкурентов, старайтесь собрать максимум сведений из различных источников.
Проверка должна касаться не только застройщика как юридического лица, но и учредителей. Нередко испортив репутацию, недобросовестные собственники проводят ребрендинг своей фирмы – меняют название, логотип или бренд. Но сути это не меняет, доверять таким компаниям не стоит.

2. Проверяем документы

При первом же обращении застройщик должен предъявить вам:

  • учредительные документы;
  • свидетельства о госрегистрации и постановке на учет в налоговых органах;
  • утвержденные финансовые отчеты за 3 последних года;
  • заключения аудиторских проверок за последний год.

Кроме того, застройщик обязан иметь документы о праве собственности или аренды земельного участка и разрешение на строительства объекта недвижимости на этом участке.

Естественно, первично ознакомиться со всеми документами, удостовериться в их наличии можно самостоятельно, но вот принимать окончательное решение о заключении договора лучше после консультации с опытными юристами.

3. Косвенные факторы

Не лишним будет выяснить, какие банки кредитуют строительство. Наличие в списке малоизвестных новых банков должно заставить задуматься – однодневные банки создаются для однодневок-застройщиков. Если же строительной фирме доверяют крупные надежные банки с проверенной репутацией, можно смело ставить ее в ряд потенциальных партнеров.

Но что делать, если приобретенная вами квартира все-таки окажется заложником долгостроя, то есть сроки сдачи объекта будут нарушены более чем на 18 месяцев?

Теоретически односторонне расторгнуть договор можно уже через 2 месяца после окончания сроков и потребовать возврата всей суммы, но на практике дольщики так просто с мечтой о новой квартире не расстаются.

Согласно Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве» за каждый день просрочки вы вправе требовать от застройщика уплату пени.

Размер пени равен 1/150 ставки рефинансирования ЦБРФ за каждый день.

Например, для ипотеки — 5 млн.руб. при ставке рефинансирования ЦБРФ – 8,25%:

Пеня = 8,25/150 * 5 000 000/100 = 2 750 руб./день

Если не расторгать договор, дождаться окончания стройки и потребовать компенсации за просрочку можно сэкономить на стоимости ипотеки. Конечно, остается риск так и не дождаться окончания стройки, но это больше относится к правовому нежели к финансовому аспекту.

Налоговые вычеты

Согласно действующему законодательству вы можете претендовать на 2 вида налоговых вычетов:

  • имущественный налоговый вычет при покупке жилья;
  • вычет по процентам по кредиту.

Имущественный налоговый вычет составляет 13% от стоимости недвижимости, не превышающей 2 млн. руб., то есть максимально можно вернуть:
2 000 000 * 13% = 260 000 руб.

Сумму вычета можно получить единовременно, при условии, что сумма уплаченного вами за год подоходного налога равна или превышает размер вычета.

Рассчитать это можно так:

Размер заработной платы – 10 000 руб./месс

Ежегодный доход = 10 000*12 мес = 120 000 руб.

Сумма подоходного налога = 120 000 * 13% = 15 600 руб.

Максимальная сумма вычета, на которую вы можете рассчитывать 15 600 руб.

Такой расчет вы будете производить ежегодно до полной выемки причитающейся вам суммы. Воспользоваться налоговым вычетом можно один раз в жизни. Учтите, что пенсии и стипендии не облагаются налогом, поэтому не участвуют в расчете вычета.

Налоговый вычет по уплаченным процентам по ипотеке равен 13% без ограничений в сумме.

Например, по кредиту в 1 200 000 руб. за 20 лет вы выплатите 2 225 560,80 руб. процентов, а значит, имеете право на возврат 2 225 560,80 * 13% = 289 322,90 руб.

Важно! Автоматически налоговые вычеты не начисляются! Более того, свое право на них следует обосновать — написать заявление в налоговую службу по месту регистрации и предоставить следующие документы:

  • декларацию (форма 3-НДФЛ);
  • справку о доходах (форма 2-НДФЛ);
  • договор долевого участия/купли-продажи;
  • копии платежных документов, удостоверяющие факт оплаты недвижимости;
  • свидетельство о госрегистрации права собственности;
  • кредитный договор с банком;
  • справки об удержанных процентах.

Как видите, процедура не из простых, но позволяет существенно сэкономить на ипотеке.

Жилищные программы, материнский капитал

Пользуйтесь всеми способами сэкономить по ипотеке, рассмотрите возможность участия в льготных программах кредитования.

  1. «Молодая семья» — программа агентства по ипотечному кредитованию, филиалы расположены во всех областных центрах. Программа предусматривает оплату 30% стоимости жилья государством на безвозмездной основе.
  2. Программа развития села – для улучшения жилищных условий молодых семей и специалистов, постоянно проживающих в сельской местности.
  3. Льготные программы кредитования в поддержку семей военнослужащих, учителей – список таких программ постоянно расширяется, постарайтесь ознакомиться с ним подробно.

Отдельно стоит выделить – использование материнского капитала при погашении ипотеки. На сегодняшний день банки позволяют вносить его как первоначальный взнос либо в счет погашения задолженности. Большую экономию даст вариант со взносом материнского капитала в счет основного долга по ипотеке единовременно. Многими банками предусмотрен пересчет ежемесячных платежей при погашении определенного процента от тела кредита.

Рефинансирование

Особенность ипотеки – длительный срок кредитования, каждый год повышается лояльность банков к клиентам, а за предстоящие десятилетия ситуация на рынке может поменяться кардинально.

Наш совет, даже подписав договор ипотеки с банком, продолжайте мониторить действующие предложения, ведь у вас всегда остается возможность провести рефинансирование (перекредитование) задолженности. Если ваш банк не готов менять условия кредитования, обратиться можно и к третьей стороне.

Технически такая схема рефинансирования выглядит так:

банк Б гасит вашу задолженность перед банком А и заключает с вами договор ипотеки на новых условиях.

Какую выгоду дает рефинансирование:

  1. Есть возможность поменять валюту кредита.
  2. Можно снизить срок кредитования (актуально, если в банке А была предусмотрена комиссия за досрочное погашение).
  3. Можно понизить процентную ставку по ипотеке, если соотношение оценочной стоимости/суммы кредита изменилось в лучшую сторону.
  4. Можно изменить процентную ставку с фиксированной на плавающую при стабильном снижении рыночных индикаторов.

Привлекая новых клиентов, банки существенно упрощают процедуры подачи документов, внедряют он-лайн сервисы, дистанционно принимают решение. Но очередной раз окунаться в дебри банковской канцелярии стоит только при гарантированной возможности сэкономить, просчитанной со всеми нюансами.

Существенным недостатком рефинансирования ипотеки является автоматическая потеря права на налоговый вычет, а также необходимость повторно оплачивать оценку, страховку, услуги банка.

Мы рассмотрели самые действенные способы сэкономить на ипотеке, теперь совместите теорию с практикой и будьте готовы к любым непредвиденным ситуациям!